Гаражи и машиноместо в 2020 году в Москве и области

Ещё несколько лет тому назад, авто в семье считалось роскошью, сегодня же ситуация кардинальным образом изменилась, ведь без машины является средством передвижения, без которого просто-напросто невозможно успеть в этом быстро ритме жизни. Если проанализировать современные строящиеся и уже построенные строительные объекты, то все жилые комплексы оснащены наземными или же подземными паркингами.

Проанализировав даже ситуацию в Москве и области можно совершенно без труда сделать вывод, что не всегда количество машиномест отвечает всем нормативам. Вот почему вопрос, касающийся гаражей и машиномест в столице является одним из самых обсуждаемых.

Справка прошлых лет.

Если проанализировать ситуацию ещё несколько лет тому назад, то в конце 2015 года в Москве изменились нормативы по количеству парковочных мест. Если раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машиномест на квартиру в комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и 2 в элитном сегменте, то теперь система расчета стала сложнее. В качестве базовой единицы принято одно машиноместо на 80 кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты. Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7.

Помимо этого, расчетный коэффициент зависит от обеспеченности общественным транспортом. Например, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка наземного транспорта, можно строить на 15% машиномест меньше, чем положено по нормативу. При расположении не далее 500 метров от станции метро, МЦК или электрички, количество машиномест может быть снижено сразу на 30%. Коэффициент 1 действует, если в ближайшем расположении отсутствует общественный транспорт.

В связи с этим возникла интересная ситуация: если раньше действовало правило «чем выше класс, тем больше машиномест», то сейчас зачастую все наоборот. Таким образом, самое дорогое жилье строится в центре города, где по умолчанию коэффициент ниже, а из-за высокой концентрации станций метро он может уменьшиться еще сильнее. Например, для проекта площадью 30 000 кв. м в ЦАО норматив по парковкам может быть 184 машиноместа, а для такого же по площади ЖК где-нибудь в Новой Москве – 375 машиномест.

Рынок в России и к чему может привести дефицит?

Дефицит машино-мест: капитальных изолированных гаражей, паркингов в жилых домах, перехватывающих стоянок (где авто можно оставить на несколько часов) — держится в Москве много лет. Городские власти признают, что машины беспорядочно разбросаны по улицам не только потому, что стоянок на всех не хватает, но и потому, что не все они доступны для среднего кошелька.

В Москве много микрорайонов, заставленных домами из сборных панелей. Инвесторам — крупным строительным компаниям невыгодно сооружать гаражи в домах экономкласса. Кроме того, не каждая типовая серия технически приспособлена для устройства парковки. Потому до недавнего времени любой новый микрорайон страдал от недостатка таких площадок, и еще до прихода гаражных инвесторов граждане так или иначе решали свои проблемы сами. Потому возводить стоянки в сложившихся кварталах проблематичнее, нежели застраивать новый район комплексно, со всей полагающейся инфраструктурой.

Цены.

Тем рассмотрим следующий не менее важный и значимый вопрос, связанный со стоимость, какая она будет, с чего складывается и высчитывается. Эксперты утверждают, что на гаражном рынке, почти как в секторе торговой недвижимости, первостепенную роль играет расположение объекта. От соблюдения «правила трех L» — location, location и еще раз location — зависит, найдется ли арендатор или покупатель. Имеет значение, например, насколько вообще обеспечен округ, район или микрорайон парковками, каких типов стоянок особенно не хватает. В неменьшей степени цены зависят от качества и срока постройки гаража, а также от его типа (открытый или закрытый, капитальный или временный и т. д.). Есть категория бизнесменов, которые специализируются на том, что скупают места у застройщика на нулевом этапе. Во время строительства боксы продают всем желающим по более высоким ставкам, но все же на 10-20% дешевле предложения застройщика. Законы гаражного рынка во многом повторяют закономерности сектора жилья.

При этом стоит обязательно отметить, что арендная стоимость будет напрямую зависит от типа и вида гаража, машиноместа. На сегодняшний день специалисты приводят следующие цифры и данные. К примеру, арендная плата за металлический гараж, пенал или ЛВАУ может составлять от 2500 до 5000 тысяч рублей в зависимости от местоположения. При этом стоимость такого рода гаражей составляет от 50 до 200 тысяч рублей. Арендная плата по капитальным гаражам колеблется от 4500 до 8000 тысяч рублей при стоимости гаража от 350 тысяч до 1 миллиона рублей, встречаются даже более высокие по цене предложения. Аналогичный уровень арендной платы установился и для машиномест в подземных и наземных многоэтажных паркингах, в том числе по программе народный гараж. При этом стоимость таких машиномест начинается от 400 тысяч рублей и может доходить до полутора миллионов рублей. Также существует элитный сегмент, в котором как уровень арендной платы, так и стоимость машиномест может быть значительно выше, однако данный сегмент с трудом поддается обобщению, так как для каждого конкретного дома с подземным паркингом может существовать собственный уровень цен, весьма слабо соотносящийся с существующим в округе.

Таким образом, отношение максимальной арендной платы к минимальной не больше 5, в то время как максимальная стоимость больше минимальной в 20-30 раз. При этом уровень арендной платы по машиноместам и гаражам-боксам в подземных и наземных многоэтажных паркингах соответствует таковому по жилой недвижимости (исходя из общей стоимости ) и их доходность составляет от 4 до 8% годовых.